 |
Прямые договоры, расчеты собственников с ресурсоснабжающими организациями и Общедомовые нуждыРубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, профессиональный управляющий в сфере жилищного хозяйства. Управление многоквартирными жилыми домами |
| Поделиться |
Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.
Ирина 10.02.2017
Добрый день, застройщик просит 3500 руб за присвоение кадастрового номера, только в том случае он отдаст акт приема-передачи. Правомерно ли это? Спасибо!
Здравствуйте, Ирина!
Вопрос немного не мой, т. к. не относится к вопросам управления МКД, но попробую ответить просто по опыту других. Если речь идет о кадастровом номере квартиры, то застройщик может предложить услугу оформления кадастрового номера за дополнительную оплату, чтобы Вам не бегать по инстанциям, но это никак не привязано к выдаче Вам акта приема-передачи.
Татьяна Петровна 09.02.2017
Добрый день, Константин!
Вчера получили от нашей УК ООО "Северное управление ЖКС" платежки за январь и были "мягко говоря" удивлены.
В платёжке сообщается, что с 01.01.2017г оплату за ЖКУ следует производить трем получателям платежа:
1. За тепло, ГВС - в ПАО "Иркутскэнерго"
2. За электроэнергию - в "Иркутскэнергосбыт"
3. За содержание, ремонт, управление МКД, ХВС, водоотведение - в УК ООО "Северное управление ЖКС".
Вроде всё логично, НО: по п.1 указана сумма - 2404,77
В то же время, в расчете по п.3 (УК) из общей суммы 9998,22 руб. - за отопление (!) начислено 8246,25 руб.
Итого за январь предлагается заплатить за отопление и ГВС - 10651,02 руб.!
Как я понимаю, плата за отопление рассчитывается согласно площади помещения равномерно по всему дому. В нашем случае, после общения с соседями, выяснилось, что по нашей квартире насчитали практически в ДВА раза больше!
На телефонные звонки УК не отвечает.
Задолженности за предыдущий период по квартире нет.
Насколько правомерно такое начисление за январь за отопление в пользу УК ООО "Северное управление ЖКС" ?
Здравствуйте, Татьяна Петровна!
Насколько я понимаю из Вашего вопроса, с тремя исполнителями услуг Вам все понятно, с какой-то определенной даты Вы перешли на прямые (минуя СУ ЖКС) договорные отношения с Иркутскэнерго в части теплоснабжения и ГВС. Наверное, по большому счету это правильно. Вопрос у Вас по начислениям за тепло. Сложно комментировать начисления квартплаты, не зная всей картины. Одно могу сказать точно, что это не начисления за январь, бОльшая часть отраженной в платежке суммы это перерасчет за 2016 год. Ниже, я уже, кажется отвечал, как производится начисление и перерасчет. В 16-м году вам начисляли норматив, сформированный по результатам показаний ОДПУ за 15-й год. В связи с тем, что зима 16-го года была холодной, счетчик показал больше, чем вам было начислено за год. В этом случае производится доначисление по итогам года. В 17-м году Вам будет начисляться норматив, определенный исходя из показаний прибора за 16-й год. Если зима 17-го будет теплей, то в начале 18-го Вам вернут излишне начисленную по итогам года сумму (не деньгами, а минусом в начислениях). Во всяком случае так должно быть, если СУ ЖКС передаст в ИЭ данные, все, как положено.
Конечно, меня смущает сумма, а также то, что она не сходится с начислениями соседей. Но здесь я Вам вряд ли смогу помочь, надо разбираться с УК, возможно, какая-то ошибка, может, что-то не учтено.
Елена 08.02.2017
Добрый день, Константин! Приближается "горячая пора" для УК, когда они, не ожидая весны, как всегда, в авральном режиме, будут скидывать снег с крыш... Хотела узнать, является ли сброс снега с крыши обязанностью УК? Что сделать для того, чтобы УК ежегодно, как минимум два раза за зиму скидывала снег. Это будет отдельный пункт в квитанции за кв. плату? И как привлечь УК за то, что таяние снега на крыше затопило квартиру-компания во всех бедах винит снег, а мы, непутевые жильцы не подали заранее заявки на сброс. Кто прав-кто виноват? Благодарю за ответ!
Добрый день, Елена!
Вопрос, в общем-то, несложный, чисто теоретически ответить на него просто, только на практике все сложней. Если бы все делалось не через заднее лицо, как у нас обычно делается, а своим порядком, то такие вопросы перед нами не стояли бы. Поясню про порядок. Вы, как собственники, являетесь субъектом управления. Именно вы определяете объем необходимых вашему дому работ, услуг на год, в том числе и уборку снега, их периодичность, можете заложить в смету уборку снега хоть каждый день, и вам так и будут убирать, Определяете тариф с квадратного метра, нанимаете за этот тариф наемного работника - управляющую организацию, заключаете с ней договор, и контролируете выполнение этим работником своих обязанностей по договору. Любой процесс управления состоит из четырех составляющих, выполняемых в определенной последовательности: планирование, организация, мотивация и контроль. Если выбросить из процесса хотя бы одну составляющую, или поменять их местами, механизм работать не будет, или будет работать неэффективно. В большинстве случаев у нас выбрасывается три составляющие, остается один контроль. Елена, я почему-то сомневаюсь, что вы составляли и обсуждали с УК конкретный план работ, с конкретными ценами за эти услуги. Вот и получается, что платите вы непонятно за что, и получаете те услуги, которые ваша УК считает необходимым вам оказывать. При таком раскладе входит ли уборка снега с крыш в перечень оплачиваемых вами работ, не знаете ни Вы, ни я, никто вообще. Снег вам убирать скорей всего будут по предписанию контролирующих органов, но правильно ли это? Решать Вам.
Елена 01.02.2017
Константин, добрый день. Меня зовут Елена, я являюсь жительницей рп. Маркова, мкр. Березовый. Я думаю, что для Вас не секрет, что у нас уж очень высокие цены за коммунальные платежи. Если брать в сравнении с Ершовским мкр., то у нас практически в 2 раза выше.... за одни и те же квадраты...
Подскажите пожалуйста, если большинство жителей мкр. Березовый проголосуют за смену управляющей компании, мы же имеем право ее поменять на ту, которая нас будет устраивать больше, чем наша.?!?!
И что для этого необходимо сделать?
Если можно, то напишите пожалуйста подробно. Хочется в плотную этим делом заняться, много у нас не довольных от этих "небесных" цен.
Заранее, спасибо за ответ.
Добрый день, Елена!
Вы, конечно, правы. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, то у вас есть все права и возможности сменить УК на ту, которая вас будет больше устраивать. Для этого необходимо собрать инициативную группу, одному все-таки сложновато тянуть эту работу, хотя бы человека три, опросить большинство, возможно, и не факт, что большинство не устраивает ваша нынешняя УК. Если бы Вы знали, как часто попытки смены УК натыкаются на неприятие большинства. В том случае, если вас поддерживает большинство соседей, необходимо найти подходящую компанию, обсудить с ней "на берегу" все условия дальнейшего сотрудничества, перечень, периодичность, стоимость работ по содержанию, план работ текущего ремонта и т. д. Некоторые критерии выбора УК я перечислял в одном из ответов ниже. Если все получится, обратитесь к избранному вами кандидату на должность вашего управдома с просьбой помочь вам в организации всех дальнейших действий, любая приличная УК знает, как оформить процедуру смены управдома. Можете пройти этот путь и сами, но можете мне поверить, процедура достаточно сложная, требует знания многих нюансов и погружения в тему. Зачастую получается так, что какие-то ошибки заставляют инициаторов начинать все сначала, либо результаты оформленного с процедурными нарушениями собрания оспариваются в суде. Поэтому я не советовал бы вам изобретать велосипед, лучше обратиться за помощью к специалистам.
По поводу ваших цен на жилищные и коммунальные услуги, комментировать не буду, честно говоря не вникал, не представилось случая. А давать какие-то комментарии не видя и не сравнивая цифр, думаю будет неправильно.
Сергей 01.02.2017
Добрый день. Получил квартиру в новостройке, в квартире застройщиком на системе отопления установлен счётчик тепла. Есть ли возможность вести расчет по счётчику, а не по тарифу на квадратный метр квартиры.
Добрый день, Сергей!
Чтобы ответить на Ваш вопрос, для начала пропишу методику начислений в общем случае.
Дело в том, что по закону начисления за отопление производятся с равномерным распределением по всем месяцам года с последующим перерасчетом в соответствии с показаниями общедомового прибора учета. Когда счетчик только установлен, оплата начисляется по нормативу, установленному уполномоченным органом власти, т. к. нет статистики потребления тепла конкретным домом. После того, как прибор отработает круглый год и такая статистика набирается, норматив определяется исходя из показаний прибора за год. Таким образом, в текущем, 17-м году отопление начисляется по нормативу, определенному по показаниям прибора за прошлый, 16-й год. В начале 18-го года будет посчитано, сколько было всего начислено потребителям оплаты за 17-й год, сумма будет сопоставлена с тем, что показал прибор и по результатам будет произведен перерасчет. Если в 17-м году зима будет холодней, чем в 16-м, то скорей всего прибор покажет больше, чем было начислено, и вам будет доначислена недостающая сумма, а если зима будет теплей, то получите возврат излишне начисленных денег, но не живыми деньгами, а минусом в начислениях. В 18-м году будет выставляться норматив, определенный из показаний счетчика за 17-й год.
Теперь приведу соответствующие Вашему случаю положения из постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
42.1 В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении определяется по формулам 3, 3.1 и 3.2 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении определяется по формулам 3.3 и 3.4 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
Формулы приводить не буду, нет здесь такой возможности, можете посмотреть в сети. Увидите, что во-первых, Вы все равно привязаны к показаниям общедомового счетчика за прошлый год, и во-вторых только по своим квартирным счетчикам платить не получится, все равно придется оплачивать дополнительно за отопление мест общего пользования. В итоге можете как сэкономить, так и заплатить больше тарифа на кв. метр, рассчитанного по показаниям общедомового прибора.
В любом случае, добиться от вашей УК того, чтобы она учитывала показания Вашего квартирного счетчика можно, но большого смысла в этом я не вижу.
Наталья 01.02.2017
Добрый день!
Вопрос по обязательным взносам за капитальный ремонт.
Подскажите пожалуйста, если дом новый и находится на гарантии у строительной организации в течении 5 лет, обязаны ли мы оплачивать взносы за капитальный ремонт в этот период? Если нет, тогда что делать, чтобы они нам не начислялись и как они начисляются, какой у них тариф, на основании чего выходит сумма которую мы обязаны уплачивать?
Начисляются ли платежи за кап. ремонт на нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома и как происходит расчет?
Заранее спасибо за ответ.
Добрый день, Наталья!
Обязанность по оплате взносов за капремонт установлена действующим законодательством: Раздел IX ЖК РФ, Закон Иркутской области "Об организации проведения капремонта общего имущества в МКД на территории Иркутской области" № 167-ОЗ.
В соответствии с п. 4 статьи 2 Закона 167-ОЗ "Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД возникает у собственников помещений в МКД по истечении трех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта (далее - региональная программа капремонта), в которую включен этот МКД.
Здесь можно выделить два момента:
Первое: Как видим, закон не разделяет помещения на жилые и нежилые, таким образом, собственники нежилых помещений оплачивают взносы за капремонт также, как и собственники квартир. И второе: обязанность по оплате возникает через три месяца с того светлого дня, когда ваш дом был включен в региональную программу.
По поводу новостройки, вынужден Вас огорчить, но насколько мне известно, счастливые обладатели помещений в новостройках не освобождены от оплаты взносов. Какие-то робкие разговоры об этом ведутся, но не думаю, что стоит обращать на них внимание. В этой связи подразумевается то, что ваш дом потребует ремонта через 30 лет, а пятилетняя гарантия застройщика - это несколько другая история.
Размер взносов установлен постановлением Правительства И. О. от 17 февраля 2014 г. № 54-пп.
Не буду приводить все цифры, только самые распространенные:
Для Иркутска в МКД, оборудованном по максимуму (газ, лифт, мусоропровод) выше 6-ти этажей 7,87 руб./кв. м.
То же, только без газоснабжения - 7,32 руб./кв. м. МКД до 6-ти этажей без газоснабжения - 5,30 руб./кв. м. С газом - 5,85.
Посчитать размер взноса легко, выберите из приведенных выше подходящий вам тариф и умножьте его на общую площадь Вашего помещения, на которую начисляется основная квартплата.
Я постарался ответить с точки зрения требований законодательства. Все вышеперечисленное может не совпадать с моим личным мнением о происходящем.
Наталья 01.02.2017
Добрый день! Подскажите пожалуйста, кто прав в данной ситуации и за что я должна платить Управляющей компании (далее по тексту - УК). Приобрела нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома (по факту - 1 этаж жилого многоквартирного дома), получила недавно акт и планирую помещение использовать под гараж. Необходимо подписать договор с УК, но с начислением коммунальных платежей за данное помещение я не согласна. УК аргументирует тем, что оплачиваются все коммунальные платежи т.к. помещение находится в многоквартирном жилом доме, соответственно пропорционально делиться на все помещения дома расположенные в нем. С начислением за отопление данного помещения я не согласна, в связи с тем, что приборы для системы централизованного отопления в данном помещении отсутствуют (т.е. радиаторы отопления, трубы для установки отопления и т.п.), проходят обще домовые коммуникации (заизолированные трубы), можно было бы согласиться, если бы эти коммуникации несли тепло в помещение, но температурный режим данного помещения составляет от 0 до +5 градусов, что говорит о том, что температура не соответствует нормам. Я обязана платить за оказание услуг, которые потребила и которыми пользовалась, в данном случае получается, что я должна платить деньги за услуги, которые по факту для моего помещения не оказываются, т.е. за воздух. Так же были насчитаны платежи за вывоз мусора, тут тоже интересно, какой мусор может быть ежедневно в гараже.
УК компания говорит, что у нас якобы тех.паспортом предусмотрена система отопления, а что по факту у Вас его там нет - это ваши проблемы, хотите устанавливайте. Какие платежи я обязана платить УК и как быть, чтобы не оплачивать за отопление в данном случае, отопление нам в гараже в принципе и не требуется.
Добрый день!
Начнем с того, что Вы приобрели помещение в многоквартирном доме, жилое ли, нежилое, жилищное законодательство не разделяет. Все Ваши права и обязанности по сути идентичны правам и обязанностям обычной квартиры пропорционально площади.
В подтверждение выборочно приведу некоторые положения ЖК:
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
4. Собственник помещения в МКД не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД;
Статья 39. Содержание общего имущества в МКД
1. Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. ... При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.
Таким образом подтверждается утверждение классика: «Живя в обществе, нельзя быть от него независимым».
В части вывоза ТБО, опять же, если проанализировать положения законодательства, на сегодняшний день начисления производятся по площади. В этом отношении Ваш случай идентичен случаю с квартирой площадью 150 кв. м., в которой проживает один человек. Как можно сравнить объем производимых им ТБО с объемом, производимым пятью жителями квартиры площадью 50 кв. м., однако собственник крупногабаритной квартиры оплачивает втрое больше. На эту тему было много безрезультатных споров, продолжать которые не вижу смысла. В настоящее время в связи с изменениями в законодательстве, ожидается, что начисления будут производиться по кол-ву проживающих, но пока изменения в силу не вступили.
Самый сложный вопрос у Вас по отоплению, надо изучать все нюансы, однако навскидку могу полагать, что если на самом деле проектом отопление Вашего помещения предусмотрено, то по умолчанию обязанность по оплате Вам вменяют правомерно. Если при наружной температуре -20 в Вашем помещении плюсовая температура, то тепло Вы уже получаете. Были случаи, когда собственники квартир демонтировали отопительные приборы, изолировали стояки и пытались отказаться от оплаты за отопление. Практически во всех таких случаях в судах такие собственники проигрывали.
Как вариант, можно рассмотреть установку индивидуального прибора учета тепла в Вашем помещении, но предварительно надо просчитывать как финансовый результат, так и возможные правовые разногласия с управляющей организацией.
Что-то подсказывает мне, что все дороги приведут Вас в суд.
Изменения в прежней редакции ответа!
С 1 января вступили в силу изменения в
постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354:
п. 6. Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9, 10, 11 и 12 настоящих Правил.
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.
Татьяна Петровна 31.01.2017
Скажите пожалуйста, для заключения прямого договора с поставщиком услуг (Теплоэнерго) обязательно набрать 51% собственников дома или каждый индивидуально может заключить такой договор?
Здравствуйте, Татьяна Петровна!
Для начала надо разделить два понятия, т. к. их часто путают:
Прямые договоры
Прямые платежи
На сегодняшний день действующим законодательством предусмотрены именно прямые платежи, когда жители конкретного дома по решению собрания оплачивают за коммунальную услугу в ресурсоснабжающую организацию (РСО) без заключения прямых договоров каждого конечного потребителя с РСО. При этом факт оплаты является исполнением обязательств перед управляющей организацией (УО).
Однако, опять же в соответствии с требованиями законодательства, РСО вправе расторгнуть договор с управляющей организацией при наличии у такой УО задолженности. В этом случае РСО заключает договоры уже с конечными потребителями, обслуживаемыми данной УО. Такая практика широко применяется в Иркутске. Возможны варианты заключения прямых договоров и без задолженности управляющей организации, при наличии соответствующей договоренности РСО и УО. Однако, если у УО нет задолженности и она против заключения прямых договоров РСО с обслуживаемыми этой УО потребителями, то прямые договоры с потребителями РСО заключать не может. Сегодня активно обсуждаются изменения в законодательстве в части прямых договорных отношений РСО с конечными потребителями, но это обсуждается уже лет 10. Пока ситуация обстоит так, как я Вам ее изложил. Таким образом, чтобы узнать, возможно ли заключение Вами прямого договора на предоставление услуг отопления и горячего водоснабжения с Иркутскэнергосбытом, Вам следует обратиться в ближайший офис Энергосбыта.
Иркутский водоканал прямые договоры с конечными потребителями не заключает.
Яна 19.01.2017
Добрый день, подскажите, пожалуйста, какая примерно средняя оплата за кв. м по ком. платежам в Иркутске? как можно поменять управляющую компанию? где ее можно найти? можете оставить контакты свои? уж очень много вопросов..
Здравствуйте, Яна!
Для начала о выборе и смене УК. Задача перед вами стоит серьезная, по сути, вы определяетесь, как будете жить дальше. Давать какие-то советы о выборе конкретной управляющей организации – дело неблагодарное, ведь недовольные найдутся всегда, каким бы не был управдом. По существу: для начала надо понимать, что для решения вашего вопроса необходима поддержка большинства. Если Вам не нравится УК, то это вовсе не значит, что она не нравится остальным. Поэтому Вы можете наработаться, потратить свое время впустую, такое встречается не так уж и редко. Если Ваше мнение отражает мнение большинства, то можно приступать. Опять же при выборе УК надо понимать, что управленцам малоинтересны отдельно стоящие небольшие дома, слишком высокие издержки, которые, в конечном итоге отразятся либо на величине квартплаты, либо на качестве обслуживания. По отзывам друзей, знакомых выберите несколько УК, в городе их достаточно, разошлите им предложения. Ниже я приведу некоторые критерии отбора УК, на основании которых вы можете составить свой перечень вопросов к претендентам. Получив ответы на вопросы, вы сможете составить какое-то первоначальное представление о той, или иной УК. Может быть, кто-то отсеется или откажется сразу, кого-то ваше предложение не заинтересует. Мое убедительное пожелание: не выбирайте по цене. Обещание золотых гор по сходной цене – любимый прием мошенников всех мастей. К сожалению, наши не избалованные доходами граждане, охотно на это покупаются, со всеми вытекающими последствиями и втекающими проблемами.
Некоторые критерии выбора
Организационная состоятельность:
• cроки существования компании;
• cостав учредителей компании;
• размер уставного фонда компании;
• cведения о финансово-экономическом состоянии компании;
• месторасположение офиса;
• состав штатного расписания компании.
Опыт деятельности по управлению домами:
• длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг;
• наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УК;
• опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом;
• взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной
службой.
Жилищный фонд, находящийся в управлении компании:
• наличие данных об объеме жилищного фонда, которым управляет данная УК;
• наличие адресных и контактных данных о домах, которые находятся в управлении компании;
• четкое представление о проблемах дома, способах их решения;
• система взаимодействия с поставщиками ресурсов;
• наличие конкретных предложений по начальному этапу управления домом;
• сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).
Уровень документальной готовности к управлению домом:
• наличие типового договора с собственниками;
• наличие перечня обязательных работ и услуг;
• наличие перечня дополнительных работ и услуг.
Кадровый состав компании:
• опыт и квалификационные возможности персонала компании;
• наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в
доме;
• соотношение численности офисного и технического персонала.
Открытость и прозрачность компании:
• готовность предоставить сведения о домах, которые находятся в управлении компании;
• готовность предоставить сведения о финансовом положении, учредителях компании и учредительных документах;
• сведения о размере планируемого вознаграждения УК и их обоснованность;
• степень документального подтверждения предоставляемых сведений.
Доступность для собственников:
• наличие предварительного контакта с собственниками, с инициативной группой;
• степень удаленности офиса от объекта управления;
• наличие диспетчера.
Качество реагирования на запросы собственников:
• готовность к контактам с инициативной группой и отдельными собственниками;
• готовность к ведению переговоров по совершенствованию договора и приложений к нему;
• готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
Видение перспектив развития дома:
• предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории;
• предложения по экономии энергоресурсов.
Согласен с тем, что непросто определиться с выбором, руководствуясь таким списком. Но сформировать определенный круг вопросов к компании, претендующей на управление вашим домом, руководствуясь этим перечнем, будет проще, нежели постигать науку выбора управленцев исключительно на собственных ошибках и разочарованиях. Ну а положительные ответы на поставленные вопросы если и не дадут гарантии профессионализма и порядочности управляющей компании, то какое-то первоначальное мнение сформировать вполне способны.
Отобрав несколько претендентов, пригласите их всех на общее собрание, пусть соберутся все собственники и зададут вопросы лично представителям каждой организации, сформировав окончательное решение. После чего пусть каждый голосует за того, кто ему больше понравился.
По поводу процедуры инициирования и проведения собрания, оформления документов, все и сложно и просто одновременно. Сложность в том, что процедура очень непростая и надо обладать практически профессиональными знаниями, чтобы все осуществить по всем правилам. Простота в том, что любая вменяемая УК, которую вы выберете, окажет вам всю необходимую помощь и возьмет на себя большую часть работы.
В части размера квартплаты долго распространяться не буду, постараюсь короче:
Квартплата делится на две составляющие, жилищную и коммунальную.
Жилищная:
Управление МКД
Содержание общего имущества
Текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Коммуналка:
Отопление
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Электроснабжение
Водоотведение
Газ
Тарифы на коммунальные услуги фиксированы, утверждаются уполномоченными органами власти. Посмотрите свои платежки, там эти тарифы указаны.
Жилищные тарифы утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД и могут существенно отличаться. В Иркутске примерно от 15 до 25 руб./кв. м. расчетной площади помещения в зависимости от этажности, возраста, состояния дома и множества прочих факторов.
upravcom@bk.ru
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
